《鬼入侵》讲述了年近不惑的伊琳诺·兰斯（莉莉·泰勒 Lili Taylor 饰）。十几年来，她为了照顾长期卧床的母亲，牺牲了自己的生活与幸福。母亲去世后，妹妹简（Virginia Madsen 饰）又企图夺走她的房产，陷入困境的伊琳诺偶然在报纸上看到一则失眠研究志愿者招募广告。面对丰厚的报酬，她决定报名参加。
与她一同应征的还有西奥·多娜（凯瑟琳·泽塔·琼斯 Catherine Zeta-Jones 饰）和卢克·桑德森（Owen Wilson 饰）。在研究发起人马洛教授（连姆·尼森 Liam Neeson 饰）的带领下，几人来到一座已有百年历史的庄园。这里不仅年代久远，还曾发生过无数神秘死亡事件。阴森诡异的氛围令伊琳诺等人越来越不安，接连出现的离奇现象也让他们意识到，一场未知而可怕的危险正在悄然逼近。
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