《第三类房客》是一部以鬼魂为主角、充满讽刺意味的喜剧。故事发生在一座古屋里：一名丈夫得知妻子红杏出墙后，设计杀死奸夫，却阴差阳错地将装修工人乔宏误杀。乔宏死后阴魂不散，而这对夫妻随后把古屋卖给了新婚夫妇黄淑仪和冯淬帆。
黄淑仪和冯淬帆搬进古屋后，接连遭遇各种难以解释的怪事。后来他们才发现，屋里的鬼魂原来是含冤而死的乔宏。这个枉死鬼不仅没有害人之心，还十分善良，甚至主动帮忙做家务。起初，黄淑仪对此感到害怕，也不敢把事情告诉丈夫；相处日久后，她发现乔宏十分友善，二人渐渐成为好友。乔宏更是有求必应，时常出手帮助这对夫妇解决生活上的难题。
后来，乔宏即将投胎转世，黄淑仪与他依依不舍。最终，这只善良的鬼魂投胎成为黄淑仪的婴儿。影片笑料不断，也带有发人深省的意味：人与鬼虽然身处不同世界，却未必不能和平相处；反倒是人与人之间，有时更难真正共处。
